Autorizácia zmlúv o prevode nehnuteľností

Advokáti sú oprávnení v zmysle § 1a, § 1b zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii o zmene a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len "zákon o advokácii") vykonávať tzv. autorizovanie zmlúv o prevode nehnuteľností. Zmluvou o prevode nehnuteľnosti môže byť napr. darovacia zmluva, kúpna zmluva, zámenná zmluva, dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Každú zmluvu o prevode nehnuteľnosti je možné autorizovať advokátom, a tým zabezpečiť správnosť vyhotovenia konkrétnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti.

V zmysle zákona o advokácii je autorizáciou zmluvy spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov (konajúce osoby), posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. 

Autorizáciu zmluvy advokát potvrdí v doložke o autorizácii, ktorá obsahuje:
a) vyhlásenie advokáta, že pri spisovaní zmluvy postupoval podľa § 1a odsek 1 zákona o advokácii,
b) údaj o počte listov, ktoré zmluva obsahuje,
c) miesto a dátum vydania doložky o autorizácii,
d) meno, priezvisko a podpis advokáta,
e) odtlačok pečiatky advokáta, v ktorej je uvedená adresa advokátskej kancelárie a číslo zápisu v zozname advokátov Slovenskej advokátskej komory.

Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti za odplatu, advokát upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a v zmluve uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Advokát je povinný oznámiť účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti.
Ak v spojení s autorizáciou požiada účastník zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokáta aj o uskutočnenie podania na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor), advokát na základe písomného plnomocenstva účastníka vyhotoví toto podanie a zabezpečí jeho doručenie okresnému úradu vrátane príslušných listín o úkone. Pre klienta tak odpadá akákoľvek starosť s vybavovaním na úradoch.

Podrobnosti a pravidlá autorizácie zmlúv o prevode nehnuteľností upravuje aj Uznesenie Predsedníctva Slovenskej advokátskej komory č. 3/13/2009 zo 7. augusta 2009, ktorým sa stanovujú podrobnosti o povinnostiach advokáta pri autorizácii, o vedení evidencie o autorizácii a Knihe o autorizácii, v znení Uznesenia Predsedníctva Slovenskej advokátskej komory č. 4/13/2009 zo dňa 4. septembra 2009 (ďalej len "uznesenie o autorizácii").
Podľa uznesenia o autorizácii advokát autorizuje zmluvu iba na žiadosť konajúcej osoby. Autorizáciu vykonáva advokát osobne. Zastúpenie advokáta inou osobou nie je prípustné. Advokát nevykoná autorizáciu na listine, ktorú nevyhotovil, na listine, ktorá neobsahuje žiadny text a na listine, ktorá je napísaná v inom ako slovenskom alebo českom jazyku, ak súčasne nie je predložená v úradne overenom preklade do štátneho jazyka, výnimkou je prípad, ak advokát ovláda jazyk, v ktorom je listina napísaná. V prípade, ak sa listina o zmluve skladá z niekoľkých listov papiera, advokát je povinný vytvoriť technickú jednotu zmluvy o prevode nehnuteľnosti skôr, než zmluvu podpíšu konajúce zmluvné strany, pričom technickou jednotou zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pevné spojenie jednotlivých listín zmluvy o prevode nehnuteľnosti vrátane jej neoddeliteľných príloh a geometrického plánu. Uznesenie o autorizácii advokátovi ukladá zisťovať údaje o totožnosti konajúcej osoby z jej občianskeho preukazu, cestovného pasu alebo iného platného úradného dokladu, ktorý obsahuje zobrazenie tváre konajúcej osoby, pričom konajúca osoba svoj súhlas so zisťovaním a uchovávaním osobných údajov vyjadrí svojím podpisom v knihe o autorizácii. Advokát je zároveň povinný zapísať každú autorizáciu do knihy o autorizácii.

Hlavné výhody autorizácie zmlúv o prevode nehnuteľností:

Advokát je v rámci autorizácie zmluvy garantom toho, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bude mať všetky zákonné náležitosti a jej obsah ani účel nebude odporovať zákonu, ani sa priečiť dobrým mravom. Pre klienta to znamená vyššiu právnu istotu v prípade prevodu nehnuteľností a zároveň nižšie riziko podvodného konania v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti.

Výhodou autorizácie zmluvy advokátom je zároveň skutočnosť, že podpis na zmluve o prevode nehnuteľnosti nie je potrebné osvedčovať notárom v súvislosti s návrhom na zápis do katastra nehnuteľností. Celý proces prevodu nehnuteľnosti, je tak možné vybaviť rýchlejšie, komfortnejšie a na jednom mieste – u advokáta. 

Ďalšou nespornou výhodou tohto postupu je, že ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. V tomto prípade to znamená, že okresný úrad je povinný rozhodnúť v kratšej lehote, nakoľko "štandardná lehota", v ktorej úrad rozhodne o návrhu na vklad je do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Zároveň k tomu, aby okresný úrad rozhodol vo vyššie uvedenej kratšej lehote nie je potrebné uhradiť zvýšený správny poplatok ako je to v prípade, kedy okresný úrad môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku (vo výške 300 EUR; resp. 150 EUR, ak je návrh podaný elektronicky) do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.

V spojení s elektronickým podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, autorizácia zmluvy advokátom šetrí čas klientovi, a v prípade elektronického podania sa výška správnych poplatkov znižuje o 50 %.