Autorizácia zmlúv o prevode nehnuteľností

Advokáti sú oprávnení v zmysle § 1a, § 1aa, § 1ab, § 1ac, § 1b zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii o zmene a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len "zákon o advokácii") vykonávať tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľností. Zmluvou o prevode nehnuteľnosti môže byť napr. darovacia zmluva, kúpna zmluva, zámenná zmluva, dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Každú zmluvu o prevode nehnuteľnosti je možné autorizovať advokátom, a tým zabezpečiť správnosť vyhotovenia konkrétnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti.

V zmysle zákona o advokácii je autorizáciou zmluvy spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. 

Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti za odplatu, advokát upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a v zmluve uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Advokát je povinný oznámiť účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti.

Autorizáciu zmluvy advokát potvrdí v doložke o autorizácii, ktorá obsahuje:
a) vyhlásenie advokáta, že pri spisovaní zmluvy postupoval podľa § 1a odsek 1 zákona o advokácii,
b) údaj o počte listov, ktoré zmluva obsahuje,
c) miesto a dátum vydania doložky o autorizácii,
d) meno, priezvisko a podpis advokáta,
e) odtlačok pečiatky advokáta, v ktorej je uvedená adresa advokátskej kancelárie a číslo zápisu v zozname advokátov Slovenskej advokátskej komory.

Advokát zabezpečí uloženie autorizovanej zmluvy v elektronickej podobe do centrálneho registra autorizácií v deň vykonania autorizácie. Centrálny register autorizácií vedie Slovenská advokátska komora.

Ak v spojení s autorizáciou požiada účastník zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokáta o uskutočnenie podania na správu katastra, advokát na základe písomného plnomocenstva účastníka vyhotoví toto podanie a zabezpečí jeho doručenie správe katastra vrátane príslušných listín o úkone. Pre klienta tak odpadá akákoľvek starosť s vybavovaním na úradoch.

Podrobnosti a pravidlá autorizácie zmlúv o prevode nehnuteľností upravuje aj Uznesenie Predsedníctva Slovenskej advokátskej komory č. 20/6/2026 z 2. júna 2026, ktorým sa stanovujú podrobnosti o povinnostiach advokáta pri autorizácii zmlúv a dokumentov a o vedení centrálneho registra autorizácií (ďalej len "uznesenie"). 

Podľa uznesenia advokát autorizuje zmluvu iba na žiadosť konajúcej osoby. Autorizáciu vykonáva advokát osobne. Zastúpenie advokáta inou osobou nie je prípustné. Advokát nevykoná autorizáciu na listine, ktorú nevyhotovil, na listine, ktorá neobsahuje žiadny text a na listine, ktorá je napísaná v inom ako slovenskom alebo českom jazyku, ak súčasne nie je predložená v úradne overenom preklade do štátneho jazyka; to neplatí, ak advokát ovláda jazyk, v ktorom je listina napísaná. Ak sa listina o autorizovanej zmluve skladá z niekoľkých listov papiera, advokát je povinný vytvoriť technickú jednotu tejto zmluvy skôr, ako ju podpíše konajúca osoba alebo konajúce osoby. Uznesenie advokátovi ukladá povinnosť zisťovať totožnosť konajúcej osoby. Advokát zisťuje totožnosť konajúcej osoby spravidla osobne na základe najmenej dvoch platných úradných dokladov totožnosti obsahujúcich zobrazenie tváre konajúcej osoby (aspoň jeden z dokladov musí byť občiansky preukaz alebo cestovný pas).

Spracúvanie osobných údajov v centrálnom registri autorizácií sa riadi nariadením (EÚ) 2016/679 (GDPR) a zákonom č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov. Prevádzkovateľom je Slovenská advokátska komora; advokát je vo vzťahu k vlastným autorizáciám sprostredkovateľom v zmysle čl. 28 GDPR alebo samostatným prevádzkovateľom v rozsahu, v akom spracúva údaje na účely plnenia svojich povinností podľa zákona o advokácii a zákona č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu v platnom znení.

Hlavné výhody autorizácie zmlúv o prevode nehnuteľností advokátom:

Advokát je v rámci autorizácie zmluvy garantom toho, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bude mať všetky zákonné náležitosti a jej obsah ani účel nebude odporovať zákonu, ani sa priečiť dobrým mravom. Pre klienta to znamená vyššiu právnu istotu v prípade prevodu nehnuteľností a zároveň nižšie riziko podvodného konania v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti. K vyššej právnej istote prispieva aj skutočnosť, že od 17. augusta 2026 sa nové autorizácie evidujú výlučne v centrálnom registri autorizácií.

Výhodou autorizácie zmluvy advokátom je zároveň skutočnosť, že podpisy na zmluve o prevode nehnuteľnosti nie je potrebné osvedčovať notárom v súvislosti s návrhom na zápis do katastra nehnuteľností. Celý proces prevodu nehnuteľnosti je tak možné vybaviť rýchlejšie, komfortnejšie a na jednom mieste – u advokáta. 

Ďalšou nespornou výhodou tohto postupu je, že ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad - katastrálny odbor rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. V tomto prípade to znamená, že okresný úrad je povinný rozhodnúť v kratšej lehote, nakoľko "štandardná lehota", v ktorej úrad rozhodne o návrhu na vklad je do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Zároveň k tomu, aby okresný úrad rozhodol vo vyššie uvedenej kratšej lehote nie je potrebné uhradiť zvýšený správny poplatok ako je to v prípade, kedy okresný úrad môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku (vo výške 300 EUR; resp. 150 EUR, ak je návrh podaný elektronicky) do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.

V spojení s elektronickým podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, autorizácia zmluvy advokátom šetrí čas klientovi, a v prípade elektronického podania sa výška správnych poplatkov znižuje o 50 % (tzn. správny poplatok sa zo 100 EUR znižuje na 50 EUR).