Čierne stavby / časť 1.

Ste vlastníkom pozemku, na ktorom sa nachádza stavba postavená bez príslušných povolení vydaných orgánmi verejnej moci? Na Slovensku je problém tzv. čiernych stavieb dlhodobý a skutočne rozšírený.

Napokon sa štát rozhodol túto situáciu riešiť. Právnym základom sú predovšetkým legislatívne zmeny v stavebnom práve, ktoré priniesli jednak novely zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej len "starý stavebný zákon"), najmä zákon č. 46/2024 Z. z., účinný od 1. apríla 2024 a zákon č. 26/2025 Z. z., účinný od 15. marca 2025, ako aj samotný stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., účinný od 1. apríla 2025 (ďalej len "nový stavebný zákon"). Uvedené právne predpisy zásadne menia prístup štátu k čiernym stavbám. Novelizáciou starého stavebného zákona v roku 2024, ako aj nadobudnutím účinnosti nového stavebného zákona došlo k viacerým zmenám v oblasti dodatočnej legalizácie čiernych stavieb, respektíve vymedzenia stavieb, na ktoré sa vzťahuje amnestia.

Čierna stavba

S pojmom čierna stavba sa síce môžeme často stretnúť v rôznych kontextoch, no ako slovné spojenie nie je výslovne upravené v žiadnom právnom predpise. Ide o ustálený ľudový výraz, ktorým sa v praxi označujú dve základné situácie:
a) nepovolená stavba a
b) neoprávnená stavba.
Obe tieto situácie predstavujú stav, ktorý je v rozpore s platným právom. Zároveň však medzi nimi existuje zásadný právny rozdiel.

Nepovolená stavba predstavuje situáciu, keď bola stavba realizovaná bez platného povolenia alebo v rozpore s vydaným povolením. Nie je pritom rozhodujúce, či by na jej realizáciu postačovalo ohlásenie; rozhodujúca je skutočnosť, že nebola riadne povolená príslušným stavebným úradom. Takéto stavby preto môžu byť rôzneho druhu. Môže ísť o drobné stavby, ploty, prístrešky, altánky, garáže, letné kuchyne, ale aj o rodinné domy, prístavby, nadstavby či komerčné objekty, sklady a pod.

O neoprávnenú stavbu ide vtedy, ak niekto zriadi stavbu na cudzom pozemku, hoci na to nemá právo (§ 135c Občianskeho zákonníka). Ide teda o situáciu, keď niekto zrealizuje stavbu na cudzom pozemku bez súhlasu jeho vlastníka alebo v rozpore s jeho vôľou. Uvedená situácia je dôsledkom skutočnosti, že na rozdiel od právnych poriadkov krajín, ako sú napríklad Česká republika, Rakúsko, Nemecko či Francúzsko, slovenské občianske právo neuplatňuje (od roku 1950) starú rímskoprávnu zásadu "superficies solo cedit"[1] a rozlišuje medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby, ktorými môžu, ale nemusia byť tie isté osoby. Absencia uvedeného princípu v našom právnom poriadku môže v blízkej budúcnosti spôsobiť ďalšie problémy v stavebnom práve, a to aj v súvislosti s čiernymi stavbami a ich legalizáciou.

V tomto článku sa ďalej budem venovať prvej situácii (nepovolenej stavbe) a jej riešeniu, teda tomu, ktoré z týchto stavieb je potrebné zlegalizovať a uviesť do súladu s právnym stavom a akým spôsobom pri tom postupovať.

Ako zlegalizovať čiernu stavbu?

V prvom rade treba uviesť, že nie všetky čierne stavby je potrebné zlegalizovať. Právne postavenie stavieb postavených bez povolenia závisí predovšetkým od obdobia ich výstavby. Kým vekom staršie stavby je možné po splnení zákonných podmienok považovať za legálne priamo zo zákona (vzťahuje sa na ne tzv. generálna amnestia, respektíve amnestia), novšie stavby si vyžadujú iniciatívne kroky vlastníka smerujúce k legalizácii stavby.

• stavby postavené pred 1.10.1976,
• stavby postavené v období od 1.10.1976 do 31.12.1989,
• stavby postavené v období od 1.1.1990 do 31.3.2025,
• stavby postavené po 1.4.2025.

Stavby postavené pred 1.10.1976 (t.j. pred účinnosťou starého stavebného zákona)

Novela starého stavebného zákona, zákon č. 46/2024 Z. z., v ustanovení § 142l ods. 3 prvej vete zaviedla, že "stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi". Ide o tzv. generálnu amnestiu od 1. apríla 2024.

K legalizácii týchto stavieb nie je potrebné žiadne rozhodnutie správneho orgánu, keďže sa považujú za legálne priamo zo zákona. Správny orgán (stavebný úrad) v súvislosti s týmito stavbami nevedie žiadne konanie v zmysle stavebného zákona, nevykonáva žiadne stavebné ani kolaudačné konanie, resp. konanie o dodatočnom povolení stavby. Stavebný úrad z hľadiska svojej činnosti ex offo, ak by aj začal konanie o odstránení takejto stavby a v konaní zistil, že ide o stavbu postavenú pred 1. októbrom 1976, takéto konanie zastaví podľa § 30 ods. 1 písm. h) zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok), pretože odpadol dôvod pre ktorý sa konanie začalo.

Uvedené znamená, že ak posudzujeme napríklad altánok, prístrešok alebo garáž, ktoré spĺňajú definíciu drobnej stavby (a nie sú predmetom evidencie v katastri nehnuteľností), nemusíme vykonať žiadne ďalšie úkony. Máme na pozemku legálnu stavbu.

Potiaľto sa javí postup ako jasný a jednoduchý - máme legálnu stavbu, či už ide o drobnú stavbu, alebo inú stavbu. Zároveň platí, že zákonný vznik legálnosti takýchto stavieb nemá žiadny vplyv na existenciu, trvanie alebo práva k vlastníctvu pozemku, na ktorom takáto stavba stojí. Určité problémy nastanú, ak ide o stavbu, ktorá je predmetom evidencie v katastri nehnuteľností[2] a potrebujeme (chceme) administratívne zabezpečiť zápis stavby do katastra nehnuteľností. Ide o návrhové konanie. Tento zápis má iba deklaratórny charakter, nemá vecnoprávny účinok. V tomto prípade sa zápis práv k nehnuteľnostiam vykoná záznamom podľa § 34 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej len "katastrálny zákon") v znení neskorších predpisov. 

Úprava § 142l ods. 3 prvej vety starého stavebného zákona nadviazala na právnu úpravu v § 141 ods. 2 stavebného zákona účinného z roku 1976, podľa ktorého sa pri stavbách dokončených pred dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona postupovalo podľa dovtedajších predpisov z hľadiska vydania kolaudačného rozhodnutia alebo užívacieho povolenia. Zápis takýchto stavieb do katastra s právoplatným rozhodnutím pred 1.10.1976 riešil § 46 ods. 7 katastrálneho zákona.

Od 1. apríla 2024 sa tak všetky stavby zhotovené pred 1.10.1976 považujú za postavené v súlade s platnými predpismi bez ohľadu na vydané kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie. Na zápis týchto stavieb do katastra nehnuteľností sa však naďalej aplikuje § 46 ods. 7 katastrálneho zákona, ktorý uvádza nasledovné: "Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ku ktorej kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie nadobudlo právoplatnosť pred 1. októbrom 1976, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba alebo podzemná stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom podľa kolaudačného rozhodnutia alebo užívacieho povolenia; ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník."

Za účelom zápisu takýchto stavieb do katastra nehnuteľností vydáva obec oznámenie, ktorým príslušnému orgánu podľa katastrálneho zákona (príslušnému okresnému úradu – katastrálnemu odboru) potvrdzuje uvedené skutočnosti (t.j. kedy bola stavba alebo podzemná stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom podľa kolaudačného rozhodnutia alebo užívacieho povolenia; ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník). K zápisu do katastra je potrebné si ešte zaobstarať geometrický plán, pokiaľ nebola zastavaná plocha stavbou zameraná už skôr. Na účely zápisu vydáva oznámenie a koná ako obec, nie ako stavebný úrad.

V tomto momente začnú vznikať niektoré problematické situácie, a to najmä v súvislosti so samotným postupom, ktorý vyžadujú aktuálne platné predpisy, so zisťovaním veku stavby, ale aj s prevodom alebo prechodom vlastníctva stavby na inú osobu, ako bol jej pôvodný stavebník.

Podľa komentárovej literatúry: "... kataster by ani pri stavbách postavených pred rokom 1976 už nemal vyžadovať uvedenie kolaudačného rozhodnutia alebo užívacieho povolenia, keďže to nebude potrebné pri stavbách postavených medzi rokmi 1976 a 1989. Spornou ostáva otázka, ak takéto potvrdenie obce nebude obsahovať všetky náležitosti zákona, či kataster vždy zápis vykoná.

Ak došlo k zmene vlastníctva, musí sa nový vlastník preukázať na zápis, ako to vyžaduje ustanovenie § 35 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona.

Ak staršia stavba nie je evidovaná v katastri, je potrebné predložiť doklady preukazujúce, kto stavbu staval, ak sa nezachovali, potvrdenie obce.

Ak je súčasný držiteľ stavieb iná osoba ako ich stavebník určený stavebnými dokladmi alebo potvrdením obce podľa § 46 ods. 7 a stavba nebola evidovaná v katastri, tak v takomto prípade je potrebné predložiť doklady preukazujúce nadobudnutie takejto stavby. Súdna judikatúra pripúšťa nasledovný postup: ak bola stavba v nadobúdacej zmluve, prípadne v dedičstve po stavebníkovi uvedená len pod všeobecným pojmom "príslušenstvo" alebo pod pojmom "vedľajšia stavba", v takomto prípade kataster akceptuje prevod vlastníctva takejto stavby na súčasného držiteľa stavby. Treba však uviesť, že často táto podmienka splnená nie je a potom vlastníkovi zostáva už len dodatočné prejednanie dedičstva k takejto stavbe."[3]

Zároveň podľa názoru Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ďalej len "ÚGKK SR") v Katastrálnom bulletine č. 1/2016, otázka č. 18: "... sa do katastra nehnuteľností ako vlastník stavby zapíše stavebník uvedený v oznámení obce. Údaje o vlastníkovi uvedené v oznámení obce je potrebné preukázať predložením verejnej alebo inej listiny potvrdzujúcej nadobudnutie vlastníckeho práva k predmetnej stavbe."[4]

Otázne je ďalej ako držiteľ/vlastník preukáže, že stavba bola postavená pred 1.10.1976, nakoľko pri niektorých starých stavbách to môže byť problém, napríklad pri tých, ktoré zdedil po starých rodičoch. Podľa vyjadrenia Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky (ďalej len "ÚÚPV SR"): "Obec, ako správca svojho územia, má vedomosť o tom, akú má situáciu v území alebo aké nehnuteľnosti sa v ňom nachádzajú. Aj katastrálny zákon vychádza z toho, že obec vie potvrdiť tieto skutočnosti. Samozrejme môže nastať situácia, že obec si v nejakom osobitnom prípade môže na účely vydania takéhoto oznámenia vypýtať dokumenty, o ktoré sa oprie. Vtedy komunikuje s vlastníkom takejto stavby. Je na zvážení obce, aký dokument alebo aký typ prehlásenia si vypýta."[5]

Obec v rámci zisťovania veku stavby tak môže vychádzať z dôkazov predložených žiadateľom. Pôjde napríklad o letecké snímky, archívne mapy, geometrické plány, staré daňové doklady, fotografie, prípadne čestné vyhlásenia svedkov.

Stavby postavené v období od 1.10.1976 do 31.12.1989

Zhodne podľa § 142l ods. 3 druhej vety starého stavebného zákona "stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s týmto zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená". Na tieto stavby sa vzťahuje tzv. amnestia.

Stavebný úrad k týmto stavbám taktiež nevedie žiadne konanie v zmysle stavebného zákona, rovnako ako pri stavbách postavených v období tzv. generálnej amnestie. Rovnako platí, že stavebný úrad v konaní o odstránení stavby zisťuje, či boli splnené podmienky amnestie, a pokiaľ áno, konanie zastaví obdobne ako pri stavbe postavenej pred 1.10.1976.

V ustanovení § 142l ods. 3 druhej vety sú v porovnaní s požiadavkami pri stavbách postavených do 1.10.1976 uvedené navyše ešte dve podmienky, a to:

• tieto stavby sa musia nepretržite využívať na svoj účel a

• vlastník stavby je ku dňu 1. apríla 2024 aj vlastníkom pozemku, na ktorom je stavba postavená alebo má k nemu iné právo, ktoré je definované v § 139 ods. 1 starého stavebného zákona (napríklad na základe nájomnej zmluvy, dohody o budúcej kúpnej zmluve alebo ako právo vyplývajúce z vecného bremena spojeného s pozemkom alebo stavbou).

Rovnako ako pri generálnej amnestii, k zápisu takýchto stavieb do katastra nehnuteľností môže dôjsť len na základe návrhu, pričom pri stavbách postavených v období od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa od 1. apríla 2024 aplikuje § 46 ods. 10 katastrálneho zákona, ktorý znie: "Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ktorá bola postavená od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba postavená, na aký účel bola nepretržite užívaná, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom, spolu s verejnou listinou alebo inou listinou preukazujúcou, že stavebník mal ku dňu 1. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo k pozemku pod stavbou; ako vlastník stavby sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník."

Aj v tomto prípade sa zápis práv k nehnuteľnostiam vykoná záznamom podľa § 34 katastrálneho zákona, na základe oznámenia obce. Na účely zápisu vydáva oznámenie a koná ako obec, nie ako stavebný úrad.

Podľa vyjadrenia ÚÚPV SR: "V tomto prípade, pre potrebu vydania napríklad oznámenia alebo pre potrebu zapísania tejto stavby, môže opäť dôjsť k tomu, že táto skutočnosť môže byť potvrdená či už nejakým dokumentom alebo aj čestným prehlásením. V ňom vlastník takejto stavby prehlási, že spĺňa tieto podmienky najmä čo sa týka podmienky nepretržitého užívania."[5]

ÚGKK SR vydal pre svoje úrady dňa 26.03.2024 "Oznámenie o zmene zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len "katastrálny zákon"), ktoré napomáha k praktickej aplikácií § 46 ods. 10 katastrálneho zákona. Úrad v oznámení uvádza:
"Na zápis stavby do katastra nehnuteľností sa predkladá podľa ustanovenia § 46 ods. 10 katastrálneho zákona oznámenie obce, ktoré obsahuje:
a) údaj, kedy bola stavba postavená [uvedená skutočnosť musela byť v období od 01.10.1976 do 31.12.1989],
b) údaj, na aký účel bola stavba nepretržite užívaná,
c) údaj o tom, aké súpisné číslo bolo stavbe určené,
d) údaj o tom, kto bol stavebníkom stavby [nutná špecifikácia podľa § 42 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona].

Prílohou oznámenia obce je verejná listina alebo iná listina, ktorá preukazuje, že stavebník mal ku dňu 1. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo k pozemku pod stavbou. Ako vlastník sa do katastra nehnuteľností zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník. Ak ale takáto stavba bola predmetom prechodu vlastníctva napr. na základe dedenia alebo vyvlastnenia, možno pri doložení príslušných listín preukazujúcich túto skutočnosť zapísať vlastnícke právo aj v prospech inej osoby než stavebníka, hoci to znenie § 46 ods. 10 katastrálneho zákona výslovne neustanovuje. Inými slovami, ak je vlastníkom iná osoba ako stavebník, nový vlastník sa musí preukázať nadobúdacím titulom svedčiacim o jeho vlastníctve stavby. V tomto prípade sa uplatní všeobecný postup daný § 46 ods. 1 katastrálneho zákona.

Zápis vlastníctva v prospech inej osoby na podklade zmluvy neprichádza do úvahy, pretože bez zápisu stavby v katastri nehnuteľností a predtým v evidencii nehnuteľností by to bolo nemožné (keďže vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, na základe zmluvného prevodu sa nadobúda až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností). Ako doklad preukazujúci vlastnícke právo k nehnuteľnosti okresný úrad, katastrálny odbor neakceptuje čestné vyhlásenie."[6]

Podobne ako pri predošlých stavbách postavených pred 1.10.1976 platí, že "konštrukcia zápisu stavebníka a nie súčasného vlastníka nie je najšťastnejšia, pretože stavebníkom bol často právny predchodca súčasného vlastníka. Zákon ani neráta so zápisom vlastníka pri preukázaní, že ide o vlastníka hlavnej stavby a vlastníka pozemku. Nepočíta ani s možnosťou zápisu inej osoby pri preukázaní právneho následníctva. Preukázať prechod alebo prevod práva bude v mnohých prípadoch problematické, a to nielen pre fyzické osoby."[3]

V tejto súvislosti by bolo vhodné upraviť legislatívu tak, aby k zápisu týchto stavieb došlo bez ďalších obštrukcií, a to v prospech aktuálneho vlastníka stavby. Za súčasného stavu bude záležať aj na prístupe obcí k aplikácii vyššie opísaného postupu a k vydaniu oznámenia obce. Rôzne obce môžu rovnakú legislatívu aplikovať odlišne. To, čo na jednom úrade "prejde" bez problémov, môže iný úrad podrobne skúmať.

Zároveň treba uviesť, že vyššie uvedený postup zápisu nehnuteľnosti (stavieb postavených pred 1.10.1976 a stavieb postavených v období od 1.10.1976 do 31.12.1989) do katastra nehnuteľností nie je časovo obmedzený, na rozdiel od postupu, ktorý vyžaduje legalizácia stavieb postavených v období od 1.1.1990.

V prípade návrhu na zápis stavby do katastra nehnuteľností záznamom sa správny poplatok neplatí a o vykonaní záznamu sa nevydáva rozhodnutie.

[1] Preklad: "čo je nad pozemkom patrí k pozemku" alebo "povrch ustupuje pôde". Uvedené znamená, že stavba pevne spojená so zemou nie je samostatnou vecou, ale stáva sa súčasťou pozemku. Vlastník pozemku je aj vlastníkom stavby na ňom postavenej.
[2] Pozri § 6 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
[3] Dračová, Jana – Polák, Andrej: Zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Komentár. Žilina: Poradca podnikateľa, spol. s r.o. 2024, 321 s.
[4] Dostupné na https://www.skgeodesy.sk/files/sk/slovensky/ugkk/rezortne-periodika/kb_1_2016-priloha-1.pdf
[5] Dostupné na https://uupv.sk/aktuality/video-roman-skorka-o-generalnej-amnestii-amnestii-a-o-dodatocnej-legalizacii-stavieb-postavenych-pred-ucinnostou-noveho-stavebneho-zakona
[6] Metodické usmernenie k ustanoveniam § 140d a § 142l ods. 3 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení zákona č. 46/2024 Z. z. účinnom od 1. apríla 2024 v znení zmien a doplnení podľa zákona č. 26/2025 Z. z. účinnom od 15. marca 2025 dostupné na: https://uupv.sk/storage/app/media/Agenda%20vystavby/Metodicke%20pokyny/1742459290-9538-Metodicke_usmernenie_140d%20a%20142l_revizia_novela_k_15-marcu-2025.pdf