Čierne stavby / časť 2.

09.09.2026

Stavby postavené v období od 1.1.1990 do 31.3.2025

Zákonom č. 46/2024 Z. z. bol do starého stavebného zákona v § 140d zavedený nový inštitút tzv. preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie. Uvedená úprava určovala stavebnému úradu, aby pri stavbách, ktoré boli zhotovené v období medzi 1. januárom 1990 a 31. marcom 2024 a po zhotovení boli na daný účel nepretržite užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, na žiadosť ich vlastníka preskúmal ich spôsobilosť na trvalé užívanie a trvalé užívanie povolil.

Konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie sa týka všetkých stavieb, ktoré mali byť predmetom územného rozhodnutia, stavebného povolenia, kolaudačného rozhodnutia alebo ohlásenia, s výnimkou reklamných stavieb. Reklamné stavby podľa § 43 ods. 3 starého stavebného zákona, ktoré boli postavené bez stavebného povolenia alebo bez kolaudačného rozhodnutia, v rozpore s nimi alebo bez ohlásenia, nie je možné dodatočne legalizovať na základe konania podľa § 140d starého stavebného zákona.

Následne bol novelou – zákonom č. 26/2025 Z. z. o zmene a doplnení niektorých zákonov v súvislosti so zmenami vyvolanými novým stavebným zákonom – novelizovaný aj starý stavebný zákon, a to v súvislosti s úpravou konania o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d a konania o dodatočnom povolení podľa § 88a starého stavebného zákona. Novelou sa:

predĺžila lehota, počas ktorej možno aplikovať konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie, a to tak, že ho možno aplikovať na stavby zhotovené a užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025, avšak len na stavby, ktoré sa nenachádzajú v priestorovo separovanej lokalite, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu,
upustilo od podmienky, podľa ktorej nemožno podať žiadosť o preskúmanie, ak sa začalo konanie podľa § 88a starého stavebného zákona (konanie o dodatočnom povolení stavby). Žiadosť o preskúmanie tak možno podať aj v prípade, ak sa začalo konanie podľa § 88a, a to aj v prípade, ak sa takéto konanie začalo pred 15. marcom 2025 a nepovolená stavba je už dokončená,
upravilo, že ak skutočnosti, ktoré sa preukazujú v konaní o preskúmaní, preukázal vlastník stavby už v konaní o dodatočnom povolení, vlastník stavby ich už znova nepreukazuje a nepredkladá záväzné stanoviská príslušných dotknutých orgánov.

Možnosť podania žiadosti vlastníkom takejto stavby je časovo limitovaná do 31. marca 2029. Konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie je správnym konaním a dôkazné bremeno preukázania splnenia podmienok na povolenie trvalého užívania stavby je na strane vlastníka stavby.

V prípade, ak stavebný úrad zistí, že stavba bola postavená bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, začne z vlastného podnetu konanie o odstránení stavby, pričom je povinný posúdiť možnosť preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie, ak je stavba dokončená, alebo možnosť dodatočného povolenia stavby podľa § 88a starého stavebného zákona. V takomto prípade stavebný úrad vyzve vlastníka stavby, aby v určenej lehote, ktorá nesmie byť kratšia ako 60 dní, predložil:
a) žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie spolu s dokladmi podľa § 140d, alebo
b) žiadosť o dodatočné povolenie stavby a doklady o tom, že dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami chránenými týmto zákonom, najmä s cieľmi a zámermi územného plánovania a osobitnými predpismi.

Podľa dôvodovej správy k novele – zákonu č. 26/2025 Z. z. "cieľom úpravy je v prípade, ak stavba spĺňa podmienky podľa § 140d a ide o dokončenú stavbu, umožniť začať konanie a vydať rozhodnutie podľa § 140d bez ohľadu na to, či sa začalo konanie podľa § 88a. Odstránenie stavby teda, ako najprísnejší následok nepovolených stavieb, nastúpi až v prípade, ak sa splnia podmienky podľa 88a a zároveň nie sú splnené podmienky na rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie podľa § 140d."

V prípade, ak bolo začaté konanie o dodatočnom povolení stavby podľa § 88a starého stavebného zákona pred 15. marcom 2025 a stavba, ktorá je predmetom konania o dodatočnom povolení, je dokončená, vlastník stavby môže od 15. marca 2025 podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie, pokiaľ je stavba dokončená a užívaná, teda aj v prípadoch, v ktorých tak nemohol urobiť do 14. marca 2025.

Zároveň platí podľa § 140d ods. 4 starého stavebného zákona, že pokiaľ už v konaní o dodatočnom povolení vlastník stavby preukázal skutočnosti podľa § 140d ods. 1 a 2 predložením príslušných záväzných stanovísk stavebnému úradu, v konaní o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie už takéto záväzné stanoviská vlastník stavby nepredkladá. Má sa za to, že splnenie týchto podmienok je stavebnému úradu už známe z úradnej moci z príslušného konania o dodatočnom povolení stavby. Stavebný úrad teda nemôže opakovane požadovať záväzné stanoviská k skutočnostiam, ktoré už boli preukázané.

Pre účely posúdenia podmienok konania o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie je relevantné, v akom území sa stavba nachádza. Ak sa stavba nachádza v priestorovo separovanej lokalite, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu[1], na podmienky konania sa použije § 140d ods. 2 starého stavebného zákona. V ostatných prípadoch umiestnenia stavby sa na podmienky konania použije § 140d ods. 1 starého stavebného zákona.

1. Všeobecné podmienky konania (§ 140d ods. 1 starého stavebného zákona), ktoré musí vlastník preukázať:

a) stavba svojím stavebnotechnickým stavom a vybavením zodpovedá základným požiadavkám na stavby a účelu, na ktorý ju vlastník nepretržite bez nedostatkov užíva, a stavebný úrad v konaní zistí, že stavba neohrozuje život

Základnými požiadavkami na stavby sú:

mechanická odolnosť a stabilita,

bezpečnosť v prípade požiaru,

hygiena, zdravie a životné prostredie,

bezpečnosť a prístupnosť pri užívaní,

ochrana proti hluku,

energetická hospodárnosť a udržiavanie tepla,

trvalo udržateľné využívanie prírodných zdrojov.

Stavebný úrad pri miestnej obhliadke stavby zisťuje v rozsahu základných požiadaviek na stavby najmä, či z hľadiska:

statiky stavba nevykazuje poškodenie niektorých častí alebo deformácie, ktoré by mohli zapríčiniť zrútenie stavby alebo jej časti,
bezpečnosti v prípade požiaru môžu osoby nachádzajúce sa v stavbe bezpečne odísť (uniknúť),
hygieny a zdravia je stavba zásobovaná pitnou vodou a je vyriešené odvádzanie odpadových vôd, t. j. či sú vyhotovené príslušné prívody vody a zariadenia na odvádzanie odpadových vôd (žumpa, čistička odpadových vôd alebo kanalizácia) z hľadiska ochrany proti znečisteniu životného prostredia,
bezpečnosti pri užívaní stavby nehrozí napr. pošmyknutie, pád alebo zásah elektrickým prúdom, a taktiež či je okolie stavby upravené a prístup do stavby je bezpečný a pod.

V prípade, ak má stavebný úrad pochybnosť, že niektorú zo základných požiadaviek na stavby nie je možné posúdiť len obhliadkou, vyžiada si od vlastníka stavby posudok od oprávnenej osoby. Pôjde najmä o statické posúdenie stavby.

b) vlastník stavby je vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku a došlo k usporiadaniu pozemku podľa osobitných predpisov

Ak žiadateľ nemá podľa katastra nehnuteľností vlastnícke právo k pozemku (uvedenú skutočnosť si stavebný úrad overí sám z listu vlastníctva), predloží iný doklad podľa § 139 ods. 1 starého stavebného zákona, ktorým preukáže iné právo k pozemku, na ktorom stavba stojí.

c) stavba nebola postavená v rozpore so záväznými regulatívmi funkčného využívania územia podľa záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie alebo záujmami chránenými podľa osobitných zákonov[2] účinných v čase zhotovenia alebo v čase preskúmania podľa toho, ktorá skutočnosť je pre vlastníka priaznivejšia

Posúdenie súladu stavby so záväznými regulatívmi funkčného využívania územia podľa záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie vydáva na žiadosť stavebníka orgán územného plánovania podľa zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní. Vzhľadom na to, že stavba je už zhotovená a užíva sa, pri posudzovaní súladu stavby so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie sa posudzuje len funkčné využívanie, a nie regulatívy, resp. podmienky priestorového usporiadania.

Ak sa od času zhotovenia stavby a jej užívania zmenil územný plán, žiadateľ má možnosť preukázať splnenie podmienok podľa tej územnoplánovacej dokumentácie, ktorá je pre žiadateľa priaznivejšia. Keďže ide o návrhové konanie, uvedená skutočnosť by mala vyplývať z návrhu, t. j. v rámci návrhu by mal žiadateľ preukázať splnenie príslušných podmienok.

d) stavba sa nenachádza pod elektrickým vedením alebo v jeho ochrannom pásme, v inundačnom území, v ochrannom pásme alebo bezpečnostnom pásme plynárenského zariadenia, alebo prevádzkovateľ dopravnej infraštruktúry alebo technickej infraštruktúry, v ktorej ochrannom pásme alebo bezpečnostnom pásme sa stavba nachádza, s jej umiestnením v ochrannom pásme alebo bezpečnostnom pásme súhlasí

Stavebný úrad by mal z úradnej povinnosti vedieť, či sa stavba nachádza napr. v území vedení plynárenských zariadení, v blízkosti železničnej dráhy, stavby alebo stavieb dopravnej infraštruktúry alebo v inundačnom území. Ak žiadateľ sám nepredloží požadované stanoviská dotknutých orgánov, stavebný úrad ho vyzve na predloženie potrebných súhlasov dotknutých orgánov štátnej správy alebo vlastníkov stavieb s jej umiestnením v ochrannom pásme alebo bezpečnostnom pásme.

e) ku stavbe je vypracovaná dokumentácia skutkového stavu existujúcej stavby na účely kolaudácie, ak si vypracovanie takejto dokumentácie stavebný úrad vyžiada

Vo všeobecnosti platí, že dokumentáciu stavby je vlastník stavby povinný uchovávať po celý čas jej užívania. Ak vlastník nepovolenej stavby takúto dokumentáciu nemá, môže mu stavebný úrad nariadiť obstarať si na účely posúdenia spôsobilosti stavby na užívanie zjednodušenú dokumentáciu podľa § 104 ods. 2 starého stavebného zákona (tzv. pasport stavby).

2. Osobitné podmienky konania (§ 140d ods. 2 starého stavebného zákona)

Podľa § 140d ods. 2 starého stavebného zákona, ak sa stavba nachádza v priestorovo separovanej lokalite, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu, podmienky podľa § 140d ods. 1 sa neuplatnia a stavebný úrad na žiadosť vlastníka stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2024 preskúma spôsobilosť stavby na užívanie, ak vlastník preukáže, že:
a) je vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku a došlo k usporiadaniu pozemku podľa osobitných predpisov,
b) stavbu používa na bývanie pre vlastnú potrebu a potrebu členov svojej rodiny,
c) na základe obhliadky vykonanej stavebným úradom stavba neohrozuje život a stavba sa nenachádza pod elektrickým vedením alebo v jeho ochrannom pásme, v ochrannom pásme alebo bezpečnostnom pásme plynárenského zariadenia, alebo prevádzkovateľ dopravnej infraštruktúry alebo technickej infraštruktúry, v ktorej ochrannom pásme alebo bezpečnostnom pásme sa stavba nachádza, s jej umiestnením v ochrannom pásme alebo bezpečnostnom pásme súhlasí.

Ako vidieť, oproti povinnostiam vlastníkov nepovolených stavieb podľa odseku 1 sú v odseku 2 upravené úľavy pre vlastníkov stavieb v priestorovo separovaných lokalitách. Stavebný úrad neskúma súlad stavby so všetkými stavebnotechnickými požiadavkami, súlad s regulatívmi ani so záujmami chránenými podľa osobitných predpisov (napr. hygiena, požiarna ochrana, životné prostredie), pokiaľ to výslovne nepotrebuje na účely posúdenia skutočnosti, či stavba neohrozuje život. V rámci tohto konania však musí vždy uskutočniť obhliadku, ktorá je zo zákona povinná, na rozdiel od konania postupom podľa odseku 1.

Prílohou žiadosti o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie je dokumentácia potvrdzujúca skutočnosti podľa odseku 1 alebo odseku 2 vrátane záväzných stanovísk dotknutých orgánov. Stavebný úrad môže určiť, že na posúdenie spôsobilosti stavby na užívanie postačuje dokumentácia stavby v rozsahu § 104 ods. 2 (zjednodušená dokumentácia - pasport stavby).

Dokumentáciou v zmysle vyššie uvedeného sa rozumie:

informácia umožňujúca overenie vlastníckeho práva k pozemku alebo doklad preukazujúci iné právo k pozemku, z ktorého vyplýva právo existencie stavby,
záväzné stanovisko orgánu územného plánovania,
záväzné stanoviská dotknutých orgánov k jednotlivým chráneným záujmom podľa osobitných predpisov účinných v čase zhotovenia alebo v čase preskúmania stavby, podľa toho, ktorá skutočnosť je pre vlastníka priaznivejšia (napr. požiadavky z oblasti životného prostredia, ochrany pred požiarmi alebo hygienické požiadavky),
záväzné stanoviská dotknutých orgánov podľa osobitných predpisov, pričom ide predovšetkým o vlastníkov alebo správcov elektrických vedení, plynárenských vedení a zariadení a prevádzkovateľov dopravnej alebo technickej infraštruktúry,
dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby, ak si ju stavebný úrad vyžiada alebo ak je v konaní podľa odseku 2 nevyhnutná na posúdenie rizika ohrozenia života.

Ak dokumentácia stavby neobsahuje záväzné stanoviská, stavebný úrad si ich na základe posúdenia vyžiada od vlastníka stavby, a to s uvedením konkrétneho dotknutého orgánu.

Ak vlastník stavby preukáže splnenie podmienok podľa odseku 1 alebo odseku 2, stavebný úrad vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí spôsobilosť stavby na užívanie. Na konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie sa primerane vzťahujú ustanovenia o kolaudácii stavieb. Rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie má účinky kolaudačného rozhodnutia (§ 140d ods. 5 starého stavebného zákona).

Je potrebné si uvedomiť, že predmetom ustanovenia § 140d stavebného zákona je preskúmanie, či sa stavba, pre ktorú nebolo vydané stavebné povolenie a neboli pre ňu stanovené podmienky na kolaudáciu, užíva bez závad a neohrozuje život. Tomu je potrebné prispôsobiť aj náležitosti a skutočnosti, ktoré stavebný úrad pri miestnej obhliadke skúma a ktoré požaduje predložiť v rámci konania.

Keďže k návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia sa prikladajú prílohy podľa § 17 vyhlášky č. 453/2002 Z. z. a na ústnom pojednávaní a miestnom zisťovaní doklady podľa § 18 tejto vyhlášky, v tejto súvislosti je potrebné predložiť predovšetkým tieto prílohy: geometrický plán podľa predpisov o katastri nehnuteľností (tento doklad sa nedopĺňa, ak nedošlo k zmene vonkajšieho pôdorysného ohraničenia stavby); rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy; doklady o výsledkoch predpísaných skúšok a meraní a o spôsobilosti prevádzkových zariadení na plynulú a bezpečnú prevádzku, ak bola vykonaná skúšobná prevádzka, jej vyhodnotenie alebo správa o výsledku komplexného vyskúšania.

V prípade, ak stavebník mal stavbu povolenú, ale realizoval ju v rozpore s vydaným povolením, predkladá navyše aj výkresy, v ktorých sú vyznačené zmeny, ku ktorým došlo počas uskutočňovania stavby.

Ak stavebný úrad v konaní o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie zistí na stavbe závady brániace jej užívaniu, preruší konanie a nariadi vykonanie nevyhnutných úprav alebo zabezpečovacích prác v primeranej lehote. Ak vlastník stavby nepreukáže splnenie podmienok na vydanie rozhodnutia, ktorým sa potvrdí spôsobilosť stavby na užívanie, alebo stavebník v určenej lehote nevykoná nevyhnutné úpravy alebo zabezpečovacie práce, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby podľa § 88 starého stavebného zákona.

Konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie je predmetom správneho poplatku podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení zákona č. 26/2025 Z. z.[3]

Stavby postavené po 1.4.2025

Zostáva otázkou, aký právny režim sa uplatní na stavby postavené po 1. apríli 2025 bez príslušného povolenia.

Domnievam sa, že aj pri takýchto stavbách môže byť za splnenia zákonom ustanovených podmienok možná dodatočná legalizácia postupom podľa doterajších predpisov, ak vlastník stavby podá žiadosť do 31. marca 2029. Tento záver vyplýva zo znenia § 84 ods. 7 nového stavebného zákona, ktorý ustanovuje:
"Doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 sa použijú na
a) preskúmanie spôsobilosti stavieb na užívanie vrátane vydávania záväzných stanovísk pre tieto konania, ak stavba spĺňa podmienky na preskúmanie jej spôsobilosti na užívanie podľa doterajších predpisov a vlastník stavby podá žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie do 31. marca 2029,
b) konanie o dodatočnom povolení stavby vrátane vydávania záväzných stanovísk pre tieto konania, ak stavba nespĺňa podmienky, aby ju bolo možné považovať za stavbu postavenú v súlade s platnými predpismi podľa doterajších predpisov, ani podmienky na preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa doterajších predpisov alebo podľa písmena a) a vlastník tejto stavby podá žiadosť o dodatočné povolenie stavby od 1. apríla 2025 do 31. marca 2029."

Zákon podľa môjho názoru nijako nevylučuje dodatočnú možnosť legalizácie aj pri stavbách postavených po 1. apríli 2025 bez príslušného povolenia. Preto sa nestotožňujem s rozšíreným tvrdením, podľa ktorého čierne stavby, ktoré vznikli po 1. apríli 2025, už nebude možné dodatočne povoliť.

Zámer zákonodarcu bol však zrejme odlišný. V tejto súvislosti je potrebné poukázať aj na význam výkladu právnej normy. Hoci sa v právnej praxi používa teleologický výklad, teda výklad vychádzajúci z účelu a zmyslu právnej normy, nemožno jeho prostredníctvom nahrádzať alebo obchádzať jednoznačné znenie právneho predpisu. Teleologický výklad by nemal byť zámienkou na aplikáciu právnej normy spôsobom, ktorý nemá oporu v jej texte a v prejavenej vôli zákonodarcu.

Zároveň platí, že nový stavebný zákon už samostatný mechanizmus legalizácie tzv. čiernych stavieb neupravuje.

[1] Pre účely posúdenia územia, či ide alebo nejde o priestorovo separovanú lokalitu, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu stavebný úrad vychádza z právnych pojmov ustanovených zákonom č. 448/2008 Z. z. o sociálnych službách a o zmene a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov (zákon o sociálnych službách)
[2] Napr. zákon č. 7/2010 Z. z. o ochrane pred povodňami v znení neskorších predpisov
[3] Zdroj: Metodické usmernenie k stavbám postaveným od 1. januára 1990 do 31. marca 2025 a ku konaniu podľa § 140d stavebného zákona, znenie účinné od 15. marca 2025; dostupné na: https://uupv.sk/storage/app/media/Agenda%20vystavby/Metodicke%20pokyny/1742459290-9538-Metodicke_usmernenie_140d%20a%20142l_revizia_novela_k_15-marcu-2025.pdf